Как купить квартиру без риэлтора? Как обойтись без посредников при продаже квартиры? Как самому продать квартиру?
Все эти вопросы возникают у каждого, кто столкнулся с необходимостью покупки или продажи недвижимости. И ниже мы приведем подробную пошаговую инструкцию как это сделать, чтобы максимально исключить ошибки.
Первое, с чего нужно начать это взвесить все ЗА и ПРОТИВ такого решения. Конечно, продажа или покупка квартиры без риэлтора возможна. При самостоятельной покупке/продаже Вы сами занимаетесь всеми моментами бедующей сделки, начиная от определения стоимости и заканчивая получением денег после подписания договора купли-продажи. Это позволяет лично контролировать все этапы работы и существенно сэкономить на оплате услуг риэлтора. Однако, обратная сторона этого решения заключается в увеличении рисков и ошибок, совершенных по незнанию процесса продажи, основ юридического делопроизводства и законодательства. Что безусловно может негативно сказаться на результате, вплоть до потери объекта недвижимости и неполучения денежных средств.
Итак, какие шаги нужно совершить для продажи квартиры без участия риэлтора?
Шаг 1. Определение стоимости, предподажная подготовка квартиры, сбор документов.
Чтобы определить стоимость следует изучить все предложения по похожим объектам недвижимости на профильных сайтах. Необходимо принимать во внимание – тип дома, этаж, инфраструктуру, вид из окон, качество и необходимость проведения ремонта и т.д. Важно определиться для себя, какая задача стоит – продать максимально быстро или максимально дорого. Все это влияет на стоимость.
В части подготовки квартиры, как минимум, надо навести порядок и сделать генеральную оборку, как максимум, провести ремонт (косметический или капитальный зависит от состояния квартиры), т.к. очевидно, что продавать квартиру в аварийном состоянии можно очень долго. Это называется - предпродажная подготовка.
Все документы на квартиру должны быть проверены и готовы заранее, чтобы при принятии покупателем положительного решения, ничего не мешало бы оперативному проведению сделки. Начинать это процесс надо сразу же после принятия решения по продаже, т.к. занять это может до нескольких недель. И естественно, ни один покупатель столько ждать не будет.
Регистрация сделки купли-продажи квартиры осуществляется сейчас через регистрирующий орган (Росреестр) или через МФЦ (с некоторыми ограничениями), соответственно именно там, специалисты могут дать полный перечень необходимого для проведения сделки перечня документов с учетом предъявляемых к ним требований по оформлению. Неправильно оформленные документы, в т.ч. с ошибками, исправлениями, дописками и пр. - в дальнейшем повлекут за собой отказ в регистрации сделки. Поэтому заранее уточняйте все требования, чтобы потом не пришлось переделывать.
Для продажи квартиры вам самостоятельно нужно будет собрать пакет документов:
- Паспорта всех собственников продаваемой квартиры. В случае несовершеннолетних детей – свидетельства о рождении.
- Технический (кадастровый) паспорт БТИ на квартиру.
- Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости
- Документы, подтверждающий право собственности на квартиру (ДКП, приватизация, дарение, вступление в наследство или решение суда)
- Свидетельство о браке (если состоите) и нотариально заверенное согласие супруга(супруги) на продажу квартиры.
- Выписка из Домовой книги (имеет ограниченный срок действия!)
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
Также могут понадобится, в зависимости от конкретной сделки:
- Нотариально заверенная доверенность о представлении интересов несовершеннолетнего собственника.
- Разрешение органов опеки, если собственником квартиры является несовершеннолетний ребенок.
- Справка от Банка о погашении ипотеки.
И т.д.
Также необходимо выписать из квартиры всех прописанных там граждан заранее. Свободные квартиры ценятся выше.
Шаг 2. Поиск покупателя.
Вы продаете квартиру без риэлтора и, следовательно, задача по поиску покупателя тоже ложится на Вас. Нужно сделать качественные фотографии объекта и разместить объявления на тематических сайтах по покупке/продаже недвижимости. Важное значение имеет текст, составляя который не забывайте, что здесь должны быть указаны все преимущества вашей квартиры (старый район, транспортная доступность, хороший ремонт, отличный вид из окна и т.д.). Будьте готовы к показам квартиры покупателям в удобное для них время.
Шаг 3. Составление предварительного договора купли-продажи.
Составление предварительного договора - это обязательный момент после нахождения покупателя. Предварительный договор дает уверенность обоим сторонам, что покупатель не откажется от приобретения квартиры, а продавец не продаст ее другому покупателю. В предварительном договоре указываются все договоренности сторон по покупке квартиры (кто несет расходы по оформлению, что должно остаться в квартире новому владельцу, а что забирает собственник, по какой цене будет продаваться квартира, условия ее оплаты и т.д.). Общепринято (но необязательно), что предварительный договор составляется с авансом или задатком от покупателя. Имейте ввиду, что это не названия одного и того же вида предоплаты, а совершенно разные по сути договоренности - аванс при расторжении договора возвращается покупателю, залог не возвращается и удерживается продавцом.
Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) — это важный документ, фиксирующий договоренности и обязательства участников сделки, и составляться он должен юридически грамотно, чтобы в случае отмены сделки для Вас не наступило неблагоприятных последствий.
Шаг 4. Подписание Договора купли-продажи и регистрация Договора.
Как только Вы подписали ПДКП, нужно начинать подготовку к проведению сделки и заключению основного Договора купли-продажи (ДКП). В нем фиксируются окончательные договоренности сторон по проведению сделки, прописывается размер и порядок оплаты, сроки и условия передачи квартиры покупателю после оплаты и проведения регистрации и т.д. Вы должны понимать, что при самостоятельной продаже квартиры без риэлтора, именно вы должны уделить максимум внимания этому документу. ДКП - это основной документ при продаже Вашей квартиры и этот документ необходимо составить исключительно юридически грамотно с учетом всех ваших рисков. Особенно когда сделка не прямая, а альтернативная и может развалится по вине третьей или четвертой стороны.
Также в части случаев (ипотека) сделка в обязательном порядке должна проводится через нотариуса, без этого регистрирующий орган документы не примет.Договариваясь об условиях оплаты, выбирайте безопасные варианты. Простая передача наличных денег несет определенные риски (слишком много людей будут знать, в какое время и откуда Вы выйдите с крупной суммой денег), поэтому общепринятая практика подразумевает использование для оплаты аренды банковской ячейки, куда покупатель при Вас закладывает денежные средства, которые Вы предварительно проверили. Доступ к банковской ячейке прописывается в отдельном договоре с банком и здесь тоже надо быть предельно внимательными – неправильная формулировка доступа позволит недобросовестному покупателю просто прийти и забрать Ваши деньги. Или, что сейчас входит в практику все шире, использование аккредитива (отдельного счета для приема-передачи денежных средств) – по сути та же банковская ячейка, только не физическая, а виртуальная.
Подписанный ДКП подлежит гос. регистрации в Росреестре или МФЦ. Куда и должен быть подан после подписания сторонами.
Шаг 5. Передача квартиры покупателю, получение денег.
После успешного проведения регистрационных действий необходимо передать квартиру новому собственнику. Это регламентированная часть сделки и она должна проходить так же четко, как и все остальное. Недооценивать важность этого этапа нельзя.
Передача квартиры осуществляется по Акту приема-передачи (АПП). И именно этот финальный документ ставит точку во всей сделке. Без подписи покупателя на этом Акте, сделка не считается совершенной, т.к. покупатель формально квартиру от Вас не получал, что означает, что вы продолжаете ей пользоваться и несете ответственность по оплате коммунальных платежей, внешнего вида квартиры, функциональности всех коммунальных сетей, рисков пожара, затопления и пр. Надо понимать, что, если с квартирой в этот момент что-то случится, и покупатель обоснованно откажется ее принимать - денег Вы не получите.
После подписания АПП, мы можете получить деньги в банке (сейфовая ячейка или аккредитив). Все, Вы справились, самостоятельно продав квартиру без риэлтора.
Что нужно сделать, чтобы купить квартиру без риэлтора?
Обойтись при покупке квартиры без риэлтора тоже можно. Пошаговая инструкция при этом остается та же самая, начиная с третьего шага.
Но здесь можно выделить два направления покупки – на первичном рынке, квартира от застройщика и на вторичном, покупка у предыдущего владельца.
По трудоемкости, покупка «первички» проще, но расслабляться и надеяться, что менеджеры отдела продаж застройщика все сделают правильно – тоже нельзя. Это такой же ДКП, в котором должны быть учтены Ваши риски, должна быть гарантия защиты ваших интересов в случае если что-то пойдет не так, как планировали. Грамотные юристы застройщика преследуют интересы своего работодателя, а никак не Ваши.
«Вторичка» же требует доскональной проверки истории и получения права на собственность, имеет огромное количество вариантов владения (ипотека, доли, несовершеннолетние дети, использование материнского капитала, обременения по кредитам под залог квартиры и пр.), которые надо четко и юридически грамотно решать. Иначе, даже после проведения сделки и получения вами регистрационных документов на собственность, сделку могут опротестовать и квартиру забрать. Долгие суды по взысканию с продавца уже потраченных им денег – сомнительное удовольствие. Будьте бдительны, покупка квартиры без риэлтора возможна, только при Вашем ответственном подходе.